Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Украины право собственности на созданное недвижимое имущество наступает с момента завершения строительства (создания имущества). В свою очередь, если договором или законом предусмотрено введение имущества в эксплуатацию, тогда право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию.
Однако если право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации. До завершения строительства лицо считается собственником строительных материалов, задействованных в нем. Это все касается построенного, то есть, созданного недвижимого имущества.
Как известно, сделки, предметом которых является недвижимое имущество, подлежат нотариальному заверению и государственной регистрации.
Аналогичным образом в случае заключения гражданско-правовых договоров к лицу переходит право собственности на недвижимое имущество только после его государственной регистрации (ст. 334 Гражданского кодекса Украины).
Указанные нормы являются императивными и применяются ко всем сделкам независимо от их вида, где предметом выступает то или иное недвижимое имущество.
Понимая это, гражданам следует быть предельно осторожными, совершая куплю-продажу, мену, дарение объектов недвижимости. Разумеется, вызывает большое сомнение, когда вторая сторона предлагает договор в простой письменной форме или же просит составить, так называемый, предварительный договор (купли-продажи, мены и т.д.).
Действительно Гражданский кодекс предусматривает возможность подписания предварительного договора (ст. 635 ГК Украины). Проще говоря — это договор о том, что стороны обязуются подписать в будущем определенный договор (купля-продажа, мена, дарение и т.д.) на определенных условиях. Стороны могут заранее согласовать цену, порядок передачи предмета сделки и другие сопутствующие условия.
При этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если это объект недвижимости — нотариальная форма. В сделках же, где соблюдение нотариальной формы является обязательным, отступ от этих норм влечет за собой несостоятельность такой сделки, то есть, она является недействительной в силу закона и дальнейшее признание в судебном порядке ее недействительности не требуется. (ст.ст. 215, 220 ГК Украины). Составленный только лишь в простой письменной форме договор о будущей покупке квартиры, земельного участка, согласно которого в счет оплаты были переданы денежные средства, не порождает для сторон никаких прав и обязательств, кроме тех, которые связанны с его недействительностью.
Внимание, берегитесь мошенников, предлагающих вселяться в квартиру, дом уже сейчас или начинать строительство на земельном участке, которые в замен просят лишь частичную предоплату да составление, на время до похода к нотариусу, простого письменного договора или расписки.
Приобретение, отчуждение недвижимости является очень ответственным шагом. В том случае, если Вы не являетесь специалистом в отрасли недвижимости, было бы неплохо заручиться поддержкой адвоката или другого специалиста в данном вопросе. Совершение сделки с недвижимостью предусматривает сбор целого пакета документов, перечень которых меняется если не ежедневно, то ежеквартально. Стоит понимать, что документами на подтверждение права собственности могут быть как выписки с БТИ, Регистрационной палаты, завещания, решения судов, устанавливающих права собственности и еще ряд других документов, содержание и форма которых Вам не всегда известна. На этом построена работа большинства мошенников. Нередко «черные» риелторы сами создают правоустанавливающие документы, вводя в заблуждение доверчивых клиентов. Благо, сей час, благодаря юридическим форумам и соцсетям, можно получить консультацию по тем или иным вопросам в он-лайн режиме. Правда, стоит отметить, что в большинстве, описанных мною случаев, необходимо непосредственно взглянуть на документы, после чего лишь возможно сформировать определенное мнение. Еще раз будьте внимательны!