Каждый договор устанавливает, изменяет либо прекращает определенные гражданские права и обязанности, если он заключен с соблюдением всех существенных условий, обязательных для данного вида договора. Только в случае соблюдения всех условий договор имеет юридическую силу. Заключение предварительного договора – не исключение.
Законодательство предусматривает, что стороны должны достичь соглашения по всем существенным условиям договора, достичь такого согласия в предусмотренной законом форме и на законных основаниях. Это главные аспекты, при соблюдении которых договор считается заключенным.
Довольно часто предварительный договор заключают при купле-продаже недвижимости в новостроях. Ведь продавец еще не имеет правоустанавливающих документов, чтобы заключить обычный договор купли-продажи. Это делается для уверенности в том, что сделка будет произведена в будущем. Но в такой ситуации нужно внимательно изучить предварительный договор, чтобы минимизировать риски такой сделки.
Нужно понимать, что предварительным является договор, стороны которого обязуются в будущем в течение определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. Из самого определения можно сделать вывод, что предметом предварительного договора является именно подписание основного договора. Предварительный договор не является имущественным, так как не предусматривает передачу какого-либо имущества. То есть, если в качестве предмета предварительного договора указано, к примеру, обязательство купить/ продать имущество, то это уже неверная формулировка, которая может поставить под сомнение такой договор.
Существенным условием предварительного договора является также срок заключения основного договора, который должен быть указан. Так, Хозяйственным кодексом, для правоотношений между субъектами хозяйствования, предусмотрен максимально возможный срок для заключения основного договора, который не должен превышать один год.
Кроме того, важным моментом является форма заключения договора. Законодательством установлено, что предварительный договор должен заключатся в форме, установленной для основного договора (если специальной формы не предусмотрено, то в письменной форме). Если говорить о договоре купли-продажи недвижимости, то все знают, что такие договора подлежат нотариальному заверению и государственной регистрации. Не смотря на то, что Гражданский кодекс предусматривает лишь две формы сделок, судебная практика практически единогласно говорит, что предварительный договор тоже должен быть нотариально заверенным. Но нотариальное удостоверение договора предусматривает дополнительные расходы, которые стороны не хотят нести и поэтому довольно часто придерживаются простой письменной формы предварительного договора.
Однако в случае неисполнения предварительного договора, при нарушении условий его заключения, есть большая вероятность того, что суды признают его таким, что не был заключен. В таком случае никаких правовых последствий для сторон вообще не возникает. А если Вы по предварительному договору еще и внесли какую-то сумму оплаты договора, то придется еще посудиться за возврат таких денежных средств, как таких, что были безосновательно получены.
Как видите, рисков достаточно при заключении подобных договоров. Поэтому, прежде чем заключать какой-либо договор, советую проконсультироваться с адвокатом по вопросам недвижимости, который сможет оценить Ваш договор на наличие «подводных камней» и соблюдение всех условий договора.