В Украине еще в прошлом году на законодательном уровне решили бороться с рейдерством. С этой целью был принят Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству». По словам законодателя, данный закон направлен на защиту имущественных прав собственником и пользователей земельных участков. Он вводится в действие постепенно.

С 15 июля 2020 года вступают в силу новые изменения, которые касаются аренды земли. Вышеуказанный закон уже внес изменения в виде еще одного существенного условия договора аренды земли. Законодатель указал таким обязательным условием, среди прочих, дату заключения договора. Хотя из анализа гражданского законодательства и так понятно, что дата подписания договора является необходимой, но на практике бывали случаи. Когда из-за этого возникали проблемы.

Среди основных нововведений, которые скоро вступят в законную силу, законодатель несколько изменил порядок продления договора аренды. Так с июля 2020 года исключена норма ст. 33 Закона «Об аренде земли», которая устанавливала порядок продления договора аренды в случае продолжения пользования землей при отсутствии возражений арендодателя.

В новом законе указано, что порядок продления договоров аренды земельных участков осуществляется в порядке ст. 126-1 Земельного кодекса. Указанной статьи раньше не было и все руководствовались лишь Законом «Об аренде земли», однако теперь все немного иначе. Внесенными изменениями законодатель предусмотрел возможность сторон прописать в договоре условие о возобновлении договора аренды земли. В таком случае, если стороны не имеют возражений, возобновление договора происходит автоматически. Так же автоматически происходит государственная регистрация права аренды, которая продляется на тот же срок. Однако такая норма не будет касаться земель государственной и коммунальной собственности. Аренда такой земли осуществляется лишь на основании решения соответствующего органа.

Что касается расторжения договора аренды земли, то сторона, которая изъявила такое желание, должна не позже, чем за месяц до даты окончания срока договора аренды подать в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество заявление об исключении из реестра сведений о продлении договора. В противном случае регистрация аренды будет автоматически продлена.

Законодатель оставил норму о преимущественном праве на заключение договора аренды на тот же срок. Однако теперь такая трактовка нормы о преимущественном праве не совсем соответствует формулировке «возобновление договора аренды». Ведь в новой редакции Закона «Об аренде земли» добавлена статья 32-2, которая регламентирует порядок возобновления договоров, а именно отсылает к ст. 126-1 ЗК. Но в данных нормах нет ни слова о преимущественном праве на возобновление договора. Поэтому пока не понятно как именно будет действовать эта норма.

Исходя из анализа нововведений, новые нормы закона не касаются договоров, которые были заключены до вступления в силу таких изменений. Однако законодатель говорит, что нормы статей 33 «Об аренде земли» и ст. 126-1 ЗК должны быть учтены при заключении договора аренды на новый срок.

Новые нормы скорее защищают права арендодателей, а арендаря несколько ограничивают в правах. Не исключено, что в законодательные акты еще будут вноситься правки. А  пока, в случае возникновений вопросов и непонятных ситуаций, Вы можете обратиться за консультацией к адвокату в сфере земельного права.