Земельные споры продолжают оставаться одной из самых распространенных категорий. Среди них достаточно распространенными являются споры об определении момента, с которого начинается срок действия аренды земли. Ведь многие понимают этот срок по-своему – с момента подписания договора, с момента государственной регистрации или с момента фактической передачи земли по акту приема-передачи.
Конечно, сегодня большинство договоров удостоверяются нотариально. В таком случае этот вопрос менее актуален, ведь нотариус в день подписания договора и проводит государственную регистрацию. Однако бывает, что стороны договариваются не удостоверять договор у нотариуса и тогда момент вступления договора в силу является спорным.
Гражданский кодекс определяет срок как определенный период времени, с истечением которого связано действие или событие, которое имеет значение. В свою очередь сроки могут быть определены как в решении суда, актах законодательства так и в самом договоре.
Ранее суды при рассмотрении споров о сроке действия аренды земель руководствовались позициями Верховного Суда, в которых ВС ссылался на то, что договора аренды земли подлежат регистрации и поэтому срок действия аренды начинается именно с момента регистрации такого договора. Верховный Суд также указывал, что понятия «момент заключения договора» и «момент вступления в силу договора аренды земли» отличаются по своему содержанию и могут отличаться также временем.
15 января 2020 года Большая Палата ВС рассматривала вопрос об определении момента вступления в силу договора аренды земельного участка. В своем постановлении БП ВС немного отступила от ранее высказанных заключений суда по этому поводу. В деле №322/178/18 указано, что исходя из норм гражданского законодательства, можно сделать вывод, что стороны в договоре аренды земли имеют право самостоятельно определить момент начала и прекращения действия срока аренды. Такое право сторон предотвращает все разногласия относительно определения момента, с которого начался отсчет срока аренды.
В то же время, БП ВС отметила, что если стороны не определили в договоре момент начала срока аренды земли, то действуют общие правила, установленные законодательством. Исходя из этого БП указала, что для определения момента начала срока действия договора аренды земли имеет значение не дата его подписания, а дата регистрационных действий.
В любом случае, я как адвокат в сфере земельного права, советую прописывать в договоре все существенные моменты договора аренды, в том числе и сроки, дабы избежать дальнейших споров.