Вопрос аренды и субаренды земельных участков является актуальным среди населения. Как свидетельствует практика, часто оформление субаренды земли тянет за собой массу споров и расторжение основного договора об аренде участка. Зачастую споры, в том числе и судебные, возникают по причине неосведомленности о порядке и условиях передачи земель в субаренду. Поэтому необходимо обратить внимание на основные моменты в вопросах передачи земли в аренду.

Отношения относительно найма земли регулируются Законом «Об аренде земли». Указанный нормативно-правовой акт предусматривает существенные условия договора аренды, а также условия передачи арендованной земли в субаренду.

Стоит отметить, что договор субаренды имеет производный и зависимый характер от основного договора аренды. Земельным кодексом предусмотрено, что арендованный участок может передаваться во владение или пользование третьих лиц с согласия арендодателя. То есть изначально законодательство устанавливает ограничения и говорит об обязательности уведомления владельца земли и получении его согласия на субаренду.

Закон «Об аренде земли» уточняет ограничения, связанные с субарендой. Так, субаренда возможна без изменения целевого назначения земли и лишь в том случае, если это прописано в договоре аренды либо есть письменное согласие арендодателя.

Также законодательство говорит, что условия субаренды ограничены условиями договора аренды и не могут противоречить им. Следовательно, срок субаренды не может превышать срок аренды.

Необходимо отметить, что закон неким образом защищает также права арендатора. Так, в законе говорится, что если в течение месяца, арендодатель не предоставит письменного согласия или возражений на субаренду, то арендатор может передать такой участок в поднайм. Но для таких действий, конечно же, необходимо иметь доказательства того, что арендатор обращался за разрешением и что с момента обращения прошел месяц без реакции арендодателя. Иначе сложно будет доказать свою правоту.

Гораздо проще, когда вопрос субаренды решен в договоре аренды. То есть если в договоре прописана возможность передачи земли третьим лицам, то никаких проблем не возникнет и согласие не нужно получать. Также если договором установлен запрет на такие действия, то соответственно согласие также не нужно, ведь оно не будет иметь никакой силы.

Что касается передачи земли в субаренду без согласования, то имеется правовое заключение Верховного Суда от 12.02.2014 года. ВС указал, что прекращение арендатором хозяйственной деятельности по непосредственному целевому использованию арендованного участка и передача третьим лицам функций по обработке земли противоречит требованиям законодательства и является основанием для расторжения договора аренды. Подобное заключение было сделано также в постановлении ВС по делу №133/158/16-ц от 11.11.2019 года.

Как видите, существует множество нюансов, связанных с передачей земли. Поэтому прежде, чем заключать договора аренды/субаренды земли, я бы рекомендовал проконсультироваться с опытным адвокатом в сфере земельного права.