Катастрофическое падение уровня жизни наших граждан привело к тому, что практически каждый заемщик по кредитному договору стал неплатежеспособным. Как следствие, это привело к большому числу исков со стороны банком с требованиями о взыскании долгов, а также, учитывая тот факт, что зачастую кредиты обеспечивались договорами ипотеки, и с требованиями о наложении взыскания на предмет ипотеки.

В свою очередь, в каждом втором случае, используя свое право на защиту, заемщики по кредитным договорам предъявляли встречные иски о признании таких договоров недействительными и вместе с ними договоров ипотеки.

В данной статье я хочу рассмотреть практику признания договора ипотеки недействительным (основания признания кредитного договора недействительным рассматривались в предыдущих статьях) и позицию Верховного Суда Украины по этому вопросу.

Стоит отметить, что недавно имело место заседание Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины, предметом которого был спор о признании факта проживания и признания ипотечного договора недействительным.

Суть спора сводилась к тому, что один из родителей малолетнего ребенка обратился в суд с иском о признании факта проживания ребенка в квартире и признания, в дальнейшем, договора ипотеки, совершенного другим из супругов, недействительным с оснований отсутствия согласия органа опеки и попечительства на такую сделку. Как следствие, тот из супругов, который подал иск, считал, что этим были нарушены права ребенка.

На предыдущих этапах судебного рассмотрения иск то удовлетворяли, то отклоняли, в связи с чем, он и дошел до ВСУ.

В этом деле Верховный Суд занял такую позицию, и она перекликается с той судебной практикой, что сложилась за последние годы.

Согласно ч. 3 ст. 29 Гражданского кодекса Украины, местом проживания физического лица в возрасте от десяти до четырнадцати лет является место жительства его родителей (усыновителей) или одного из них, с кем оно проживает, опекуна или место нахождения учебного заведения или учреждения здравоохранения и т.п., в котором оно проживает, если другое место жительства не установлено по согласию между ребенком и родителями.

Исходя из требований ч. 2 та 3 ст. 18 Закона Украины «Об охране детства» дети — члены семьи нанимателя или собственника жилого помещения имеют право пользоваться занимаемым помещением наравне с собственником или нанимателем.

Органы опеки и попечительства обязаны осуществлять контроль за соблюдением родителями или лицами, которые их заменяют, имущественных и жилищных прав детей при отчуждении жилых помещений и покупке нового жилья.

Кроме того, частью 3 ст. 17 указанного Закона предусмотрено, что родители или лица, их заменяющие, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства, предоставленного в соответствии с законом, заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению и/или государственной регистрации, отказываться от принадлежащих ребенку имущественных прав, осуществлять разделение, обмен, отчуждение жилья, обязываться от имени ребенка порукой, выдавать письменные обязательства.

Положения ч. 2 п. 3 ст. 177 Семейного кодекса Украины, родители малолетнего ребенка не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства совершать такие сделки относительно его имущественных, прав в том числе, отказываться от имущественных прав ребенка.

Статья 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей» предусматривает, что государство охраняет и защищает права и интересы детей при совершении сделок относительно недвижимого имущества. Недопустимо уменьшение или ограничение прав и интересов детей при совершении любых сделок относительно жилых помещений.

Далее, следуя этой логике, суд говорит о том, что сделка может быть признанной недействительной только с оснований, установленных законом и с применением последствий, предусмотренных законом (об этом более детально в Постановлении пленума ВСУ от 06.11.20-9 года № 9).

Основание признания сделки недействительной является несоблюдение в момент ее совершения стороной (сторонами) требований, которые установлены частями 1-3, 5, 6 ст. 203 ГК Украины.

В свою очередь часть 6 ст. 203 этого Кодекса говорит, что сделка, которая совершается родителями, не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.

Таким образом, Верховный Суд Украины пришел к выводу, что совершение родителями сделок, предметом которых являются жилые помещения, право пользования которыми имеют малолетние, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, без предварительного согласия органа опеки и попечительства является основанием признания таких сделок недействительными, согласно требований ст.ст. 203, 205 ГК Украины.

Подводя итоги, стоит сказать, что наличие договора потеки еще не является удавкой на шее заемщика и при правильном правовом анализе возможен выход даже из, казалось бы, безнадежной ситуации. Добавлю, что указанный пример не является единственным способом признания договора ипотеки недействительным, есть и другие основания, которые могут быть выявлены при детальном анализе адвокатом положений такого договора. Некоторые из них будут рассмотрены в следующих статьях.