Довольно часто возникают споры между арендатором и органами местного самоуправления по поводу продления срока действия аренды на землю. К сожалению, для того чтобы продлить аренду нужно согласиться с требованиями арендодателя внести изменения в договор, в частности в раздел о размере арендной платы в новом, большем размере. Эта проблема не новая и законодатель пытается защитить интересы арендатора, однако арендодатель, которым в большинстве случаев выступает орган местного самоуправления, находит массу формальных причин для отказа, не смотря на преимущественное право аренды.
Наличие в договоре аренды земли пункта об автоматической пролонгации договора значительно упрощает защиту прав арендатора. Однако даже для такого продления договора необходимо соблюдение определенных условий. Гражданский кодекс регулирует вопрос продолжения пользования имуществом после окончания срока договора. Так, согласно нормам ст. 764 ГК возобновление договора найма сводится, по сути, к автоматическому продлению предыдущих договорных отношений. При этом условиями такого продления является, во-первых, продолжение пользования имуществом по истечению срока договора, а во-вторых, отсутствие возражений арендодателя в течение одного месяца.
Но не стоит забывать о специальном законе «Об аренде земли», который и предусматривает преимущественное право на продление договора аренды на новый срок. Данный закон говорит о том, что арендатор, который желает продлить договор аренды, обязан сообщить об этом арендодателю не позднее, чем за месяц до истечения срока предыдущего договора аренды.
Органы местного самоуправления любят игнорировать письма-извещения о желании продлить договор аренды. Часто на арендованный участок уже есть новые арендаторы. Но стоит отметить, что передача земли новому арендатору при наличии Вашего письма о продлении договора, является неправомерной. Также нарушением прав будет передача земли на условиях, которые были приемлемы и для предыдущего арендатора. В свою очередь отсутствие ответа на предложение о продлении не означает отказ и прекращение срока действия договора.
Обжаловать незаконные действия арендодателя можно в судебном порядке. В таком деле истцу необходимо доказать, что земля использовалась им по назначению, что им направлялось предложение о продлении договора аренды.
При решении подобных споров часто возникает конфликт ожиданий у предыдущего арендатора и третьих лиц. Однако суды указывают, что ожидания действующего арендатора имеют первоочередное значение.
Таким образом, при соблюдении всех условий аренды земли и продления такого договора, арендодатель должен предоставить Вам внеочередное право на продление договора аренды земли, согласовав все существенные условия такой аренды. При нарушении прав арендатора, советую с помощью адвоката обжаловать незаконные действия лиц и органов, которые нарушают такие права.