Покупка квартиры, дома или земельного участка является весьма ответственным шагом и влечет за собой ряд правовых последствий. Естественно, что, будучи обывателем, рядовой гражданин не является специалистом в области права и не застрахован от рисков стать жертвой мошенников или сделать неправильный выбор.

Приняв решение приобрести один из объектов недвижимости, нужно внимательно отнестись к проверке правоустанавливающих документов действующего собственника. А именно, продавец должен при себе иметь документы, подтверждающие наличие у него зарегистрированного права собственности, однако даже при их наличии вы не застрахованы от неудачи и желательно проверить их «чистоту».

Под этим я имею в виду возможность ареста, ипотеки, кредитов у продавца. Подлежат проверке законность механизмов приобретения нынешним собственником данного имущества (это могут быть договора купли-продажи, дарения, мены, документы на приватизацию, наследство, инвестиционные договора и т.д.).

Нюансы покупки недвижимости от застройщика

Также распространенным является приобретение квартир, домов от застройщика еще на стадии строительства дома. Иногда в такой ситуации приобретение бывает более рискованным. Если быть точным, когда дом еще не готов (не введен в эксплуатацию), то осуществить куплю-продажу невозможно. Речь идет о договоре о намерениях (или предварительном договоре). Согласно его положений, продавец (застройщик) обязывается продать, а покупатель приобрести квартиру (дом) по оговоренной в данном договоре цене, в установленный срок и с соответствующими спецификациями.

На что стоит обратить в таком случае внимание, так это на наличие у застройщика документов подтверждающих выделение земельного участка под застройку с необходимым целевым назначением (решение горсовета о выделе земли: «для строительства многоквартирного дома») или документы, подтверждающие приобретение земельного участка. Кроме того, перед подписанием договора о намерениях застройщик обязан предъявить утвержденную проектную документацию на строительство дома. Наличие согласования проектной документации архитектурной инспекцией еще не является залогом того, что дом будет сто процентов достроен, но все же уже дает основания так полагать. Дальше нужно будет запросить документы о соответствии построенного дома ранее утвержденной проектной документации.

Риски покупки по договору переуступки

Бывают случаи, когда человеку предлагают выкупить право требования у первичного покупателя. Зачастую такая практика применяется на первичном рынке недвижимости.

Договор отступления права требования является единственным вариантом в случае, когда дом еще не сдан, и право собственности на недвижимость еще не может быть оформлена по прямому договору купли-продажи.

По договору уступки права требования могут быть уступлены права требования по любым договорам (купля-продажа, поставка, заем, ссуда, кредит и т.д.) любым кредитором. В отношении недвижимости, по такому договору первоначальный покупатель продает свои права на квартиру новому покупателю.

В то же время, при подписании договора отступления стоит более щепетильно проверить все документы, дабы предусмотреть все возможные риски.Замена кредитора возможна всегда, кроме случаев, когда это запрещено договором. Из этого вытекает необходимость проверить первичный договор на отсутствие запрета передавать по нему права требования.

Нужно понимать, что все отношения между новым покупателем и застройщиком будут регулироваться первичным договором. То есть нужно досконально изучить первичный договор, чтобы понимать, что и на каких условиях Вы покупаете. В нем же и прописаны все уже Ваши права и обязанности перед застройщиком.

Что касается формы договора, то он заключается в той же форме, что и первичный. Зачастую заключают в простой письменной форме. Однако нужно понимать, что предварительный договор купли-продажи по законодательству предусматривает нотариальную форму. Но ее зачастую избегают, с целью экономии средств. В таком случае нужно понимать риски, связанные с несоблюдением формы сделки. И здесь вопрос: доверяете Вы продавцу и застройщику либо нет?

Также при заключении договора, необходимо получить согласие застройщика на переуступку. Кроме того, стоит уточнить момент по поводу отсутствия у застройщика любых претензий к первичному покупателю. Ведь если у предыдущего покупателя были просрочки платежей, возникли определенные штрафы, обязанность возмещения будет возложена на нового покупателя.

Важным моментом также является сумма договора переуступки. Вы должны понимать, что это не стоимость недвижимости, а фактическая оплата за права требования. Стоимость должна определяться в гривневом эквиваленте. Я настоятельно не рекомендую занижать стоимость договора переуступки. Имеет место практика, по которой по первоначальному договору указана лишь часть общей суммы за квартиру, а остальные деньги платятся якобы за юруслуги. При этом многие думают, что по договору переуступки нужно указывать именно сумму, которая указана по первичному договору. Хочу предостеречь от возможных последствий. Если Вы покупаете права требования, то требуйте прописывать полную сумму. Ведь в случае признания договора недействительным, новый покупатель всегда имеет право только на возвращение той суммы, которая была указана в договоре.

Стоит также следить, чтобы в договоре уступки было прописано, что все расчеты произведены и у первоначального покупателя нет претензий финансового характера к покупателю, он получил определенную сумму в момент заключения договора. Если платежи будут периодичными, то соответственно права все перейдут к новому покупателю только после проведения всех оплат. Также потом нужно будет подтверждение этих оплат. Это тоже нужно прописывать во избежание всех конфликтов. Сразу скажу, что это лишь основные аспекты, которые нужно учитывать при покупке недвижимости. Так как, для многих такие сделки не регулярны и достаточно важные, то нужно обращать внимание на все нюансы и риски. Лучше при возможности обратиться к профессионалу, который сходит с Вами на сделку и проконтролирует процесс.

Мною, как адвокатом предоставляется помощь в сопровождении сделок с недвижимостью, в том числе, проверка законности документов касательно их «чистоты», принятие участия в сделке у нотариуса и осуществление правовой экспертизы нотариальных и других документов, необходимых для продажи, дарения, мены и т.д.