eugen.kushnerenko@gmail.com
Украина, г. Чернигов, ул. Коцюбинского, 49/а, оф. 210

Мы в соцсетях:

Моя практикаСтатьиПринцип целостности недвижимости и земельного участка под недвижимостью.

27.01.2022

Действующее законодательство Украины предусматривает прекращение права собственности/права пользования земельным участком в случае приобретения другим лицом права собственности на недвижимость, расположенную на такой земле. Данный процесс еще называют принципом целостности объекта недвижимости с земельным участком.

По общему правилу, во время переоформления права собственности на недвижимость, одновременно оформляется переход права собственности на земельный участок. Однако случается и так, что переоформление прав на землю по какой-либо причине откладывают либо вовсе потом забывают об этом. В таком случае возникает вопрос: кому же принадлежит такая земля и кто имеет право ею пользоваться/ распоряжаться?

Определение правового режима земельного участка находится в прямой зависимости от права собственности на здание. В таких ситуациях предусмотрен механизм раздельного правового регулирования нормами гражданского права имущественных отношений при сделках о переходе права собственности на недвижимость, и правового регулирования нормами земельного и гражданского права отношений о переходе права собственности на земельный участок.

Подобное заключение высказал Верховный Суд в постановлении от 26.12.2019 года. Также судебная практика говорит о том, что архаическое право пользования землей не предусмотрено законодательством. То есть, выданные раньше  государственные акты на право пользования земельным участком должны быть переоформлены в документы нового образца и по таким документам уже оформляется переход права собственности на землю при отчуждении недвижимости.

Законодательство предусматривает, что размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на здание, являются существенными условиями договора , предусматривающего приобретение права собственности на такой объект. Поэтому, при наличии в документе о переходе права собственности на недвижимость указания на кадастровый номер земельного участка, такой участок уже считается собственностью нового владельца недвижимости. Если у предыдущего собственника было лишь право пользования, то новый владелец также приобретает право пользования землей под  приобретенным зданием.

Таким образом, даже в случае несоблюдения требования об одновременном переходе права собственности/пользования земельным участком вместе с недвижимостью,  и при отсутствии документального оформления перехода таких прав, новый собственник недвижимости уже имеет права на землю. В случае нарушения  таких прав предыдущим собственником либо другими лицами, стоит обратиться в суд. Защитить Ваши права поможет квалифицированный адвокат в сфере земельного права. К тому же, судебная практика довольно положительна в подобных спорах и шансы восстановить свои права достаточно велики.

Проблемы наложения границ земельных участков.

Границы земельных участков накладываются в случае неосмотрительности землеустроителя при разработке документации или же из-за неверных данных внесенных в Государственный земельный кадастр.

В результате данной ошибки владелец участка, который подлежит регистрации, не сможет зарегистрировать землю и получить кадастровый номер до момента, когда устранит неточности.

Для осуществления любой земельной операции необходимо иметь кадастровый номер, который присваивается земельному участку с целью его идентификации и хранится за ним в течении всего времени существования такого земельного участка.

Одним из оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации земельного участка, является его расположение в пределах другого земельного участка или его части.

Существует несколько способов решения проблемы наложения границ земельных участков:

— Если ошибка была допущена по техническим причинам в документации по землеустройству или при Государственной регистрации земельного участка необходимо обратится с заявлением в территориальный орган Госгеокадастра по месту нахождения земельного участка.

— Если после переноса информации о земельных участках из Государственного реестра земель в Государственный земельный кадастр обнаружены ошибки в определении площадей и/или границ земельных участков, то такие ошибки могут быть исправлены с согласия владельца земельного участка на основании технической документации по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка в натуре (на местности) или по материалам инвентаризации земель.

— Переоформить право собственности на земельный участок меньшего размера или другой конфигурации.

-Требовать в судебном порядке отмены государственного акта на право собственности на земельный участок в связи с накладкой на другой земельный участок.

Факт наложения границ одного земельного участка на другой подтверждается сведениями из Публичной кадастровой карты и земельно-технической экспертизой.

Исправление ошибок в сведениях о земельном участке может производиться и на основании технической документации по землеустройству по установлению границ земельных участков в натуре, материалов инвентаризации или решения суда. Согласно ч. 2 ст. 90 Земельного кодекса нарушенные права собственников земельных участков подлежат восстановлению в порядке, установленном законом. При этом согласно ст. 153 Земельного кодекса, собственник не может быть лишен права собственности на земельный участок, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом и другими законами Украины.

Государство обеспечивает гражданам и юридическим лицам равные условия защиты прав собственности на землю. Владелец земельного участка или землепользователь может требовать устранения любых нарушений его прав на землю, даже если эти нарушения не связаны с лишением права владения земельным участком, и возмещение причиненного ущерба. Об этом говорится в ст. 152 Земельного кодекса.  В ст. 155 настоящего Кодекса определено, что в случае издания акта, нарушающего права лица по владению, пользованию или распоряжению надлежащим земельным участком, такой акт признается недействительным.